降温措施出台 新加坡商用房地产升温

新加坡政府去年重拳出击为热火朝天的住宅市场降温，不久前又宣布调高房地产税，致使一些投资者考虑其他种类的房地产投资。

本期《楼市乾坤》邀请专家对不同房地产的利与弊进行解析。

拥有房子是许多新加坡人的人生目标之一，除了自住之外，许多人购买住宅作为投资。

根据高纬环球（Cushman & Wakefield）研究提供给《联合早报》的数据，去年本地住宅交易总额高达699亿元，占各项房地产交易总额的91.7％，这包括自住和投资型交易。

其余的商用房地产交易，店屋和工业空间去年的交易额都是19亿元，办公和零售空间的交易额则分别是18亿元和7亿元。

自从政府在去年12月推出新一轮房地产降温措施之后，投资型住房交易可能减少。政府将购买住宅的额外买方印花税（ABSD）调高五至15个百分点，同时也收紧总偿债比率（TDSR）顶限和调低建屋发展局组屋房贷的贷款与估值比率（LTV）。

政府日前也在2022财政年预算案中宣布调高房地产税，增加税收，受影响的主要是中高档住宅。

个人要投资住宅房地产，所需金额比以往更高，房地产市场分析师建议投资者考虑选择店屋和属于分层地契的办公、工业和零售空间，因为这些商用房地产大多不受最新降温措施影响。

高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部高级经理黄显洋接受《联合早报》访问时说：“买家不用为商用空间支付额外买方印花税。若买下工业空间后的三年内脱售，只须支付卖方印花税。若购买包括住宅部分的店屋，就要为住房部分支付ABSD。”

此外，多数商用房地产的价格水平也比住宅稍低。

根据黄显洋的统计，属于分层地契的办公、工业和零售空间，整个单位的中位售价分别为150万元、100万元和80万元。

不包括集体出售项目的非有地住宅单位中位价则是150万元，相比之下，商用和工业房地产的价格较低。店屋价格则较高，整个单位中位价格为550万元，较适合高净值人士。

他也认为，投资在住宅以外的房地产可让整体投资组合更多元化，降低住宅市场波动带来的风险。

对于资金较少的投资者来说，选择这些房地产的好处还包括可申请最高80％的银行贷款额，高于买第一间住房的75％最高贷款额。

这类房地产的另一个优点是新供应不多，这为价格未来上涨带来空间，而且商用租约也比住宅租约长。

博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹受访时说：“商用租户通常会签下较长租约，例如两年或三年，之后延长三年，有些租约更长。这显示商用房地产能提供稳定收入。住宅租户一般上签署较短的一年租约，屋主必须更常寻找新租户或与租户讨论续约问题。”

受访分析师指出，较受投资者欢迎的分层地契工业空间有位于芽笼的Space 21和兀兰一带的Foodfab@Mandai。办公空间包括正在发展的巴耶利峇广场（Paya Lebar Square）和靠近三个地铁站的新达城（Suntec）。另外，市区一带的店屋也受到许多投资者的青睐。

购买商用房地产 不能使用公积金

虽然商用和工业房地产有不少优势，但商用房地产不能使用公积金购买。公积金储蓄只能用来购买住房，而且必须遵循相关条例。

一般新加坡人买房子时都须动用部分公积金储蓄，难以全额用现金和房贷支付。

此外，商用房地产的贷款利率也高于住宅贷款，因此要在没有公积金储蓄协助的情况下买商用房地产可谓难上加难。

另外，商用房地产的买家虽可免于缴付ABSD，却要支付消费税。购买住宅则不须支付消费税。

作为一项投资，买家最关注的是收益。世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚指出，商用空间租金收益率介于3％至6％，高于2％至3％的住宅租金收益率，可是若要出售，则会面对一些挑战。

她说：“分层地契商用房地产交易额比住宅少，市场流动性不如住宅单位，在寻找买家或租户时可能比住宅更加困难。”

黄秀莹也指出，租金涨幅主要视租户的生意额而定，要找到生意好的商用租户较难。

经济复苏将带动商用房地产

持续超过两年的全球冠病疫情冲击零售业，办公空间需求也因为许多人居家办公而下降，但随着经济活动恢复以及抗疫措施持续放宽，受访分析师都认为商用房地产市场展望有所改善，尤其是办公空间。

据戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文观察，贷款利率低和流动性充裕，以及租金预计复苏，带动这方面的投资活动。尽管如此，投资者在购买前仍必须谨慎选择。

“办公空间依然符合当前的市场需求，但工作性质则根据企业和劳动力的情况而改变，尤其注重用于团队合作和员工保健的空间。用户对优质和绿色办公空间的需求上涨。因此投资者应该考虑这类能增值或重新规划的空间，以取得租金增长。”

宋明蔚认为，新加坡是重要的商业城市，办公空间的租用率预计能在中长期内维持在高位，租金也会继续增长。可是她也指出，虽然商用房地产是住房以外另一项具有增长潜能的投资，但交易量增幅不会显著。

原因是这类资产的供应有限，而且售价在过去一年有所上涨。投资者若不熟悉商用房地产市场，也会让他们裹足不前。

黄显洋也持相同看法。他说工业和商用房地产的展望良好，投资者可能把目标转到这些市场，但若从总交易量来看，住宅交易仍会占最大部分。

投资新手应做足功课才进场

在做任何投资之前，都应该了解市场情况，商用房地产投资金额不小，投资新手更应该做足功课才进场。

蓝振文提醒投资者，办公和零售空间市场刚开始复苏，租赁需求会根据经济走势而出现变化。此外，投资者也必须注意商用房地产的剩余地契和填补地契的可能。

“了解相同房地产的市场竞争情况非常重要。属于一个业主的房地产项目一般上会获得较妥善管理，而且能吸引愿意付高租金的租户。投资者也要注意老旧房地产的维修费用。”

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